«В доме будет Ozon и аптека»: может ли застройщик действительно гарантировать это на 10 лет?

Покупателю квартиры сегодня продают уже не только квадратные метры. «Умный дом», благоустроенный двор, кофейня, продуктовый магазин, аптека и пункты выдачи заказов становятся частью образа будущей жизни в жилом комплексе.

По данным исследования Группы Родина, продуктовыми магазинами рядом с домом пользуются 96% опрошенных, пунктами выдачи заказов — около 75%, аптеками — 68%. Причём 89% жителей посещают расположенные рядом магазины и сервисы не реже двух раз в неделю.

Для покупателя это может стать дополнительным аргументом при выборе дома, особенно в новом районе, где инфраструктура ещё только формируется. Поэтому коммерческие помещения первого этажа действительно способны повышать привлекательность всего проекта.

Но если в рекламе застройщик обещает Ozon, аптеку или определённый набор магазинов — может ли покупатель быть уверен, что они появятся и останутся здесь через 5–10 лет?

Нарисованный на рендере Ozon — ещё не гарантия

Представим обычную ситуацию. Застройщик построил 500–700 м² коммерческих помещений на первом этаже. В презентациях жилого комплекса показаны аптека, два ПВЗ и кофейня. После сдачи дома помещения продаются частным инвесторам.

Даже если первоначальному покупателю помещение продали с расчётом на размещение аптеки, это не означает, что аптека останется здесь на следующие десять лет. Первый собственник может продать объект, а новый — выбрать цветочный магазин, салон красоты или другой разрешённый бизнес.

Обязательство, которое застройщик включил в договор с первым покупателем, по общему правилу не создаёт автоматически обязанностей для последующих собственников, не участвовавших в этом договоре. Это следует из статьи 308 ГК РФ. Поэтому написать «здесь десять лет должна находиться аптека» и считать вопрос решённым — слишком оптимистично.

А жильцы смогут проголосовать и сохранить аптеку?

Как правило, нет.

Общее собрание собственников решает вопросы, отнесённые законом к его компетенции, прежде всего связанные с общим имуществом дома. Отдельное коммерческое помещение, принадлежащее конкретному собственнику, общедомовым имуществом не становится.

Поэтому жители не могут просто провести собрание и большинством голосов решить: «В этом помещении всегда должен находиться Ozon». Собственник обязан соблюдать законодательство, назначение помещения, санитарные, пожарные и другие нормы, но заменить один допустимый бизнес другим ему обычно не запрещено.

Что действительно может сделать застройщик

Наиболее практичная конструкция — сначала обеспечить арендатора, а потом продавать помещение:

застройщик находит аптечную сеть → заключает долгосрочный договор аренды → надлежащим образом оформляет и, когда требуется, регистрирует его → продаёт помещение инвестору уже с действующим арендатором.

Застройщик получает деньги от продажи и не обязан следующие десять лет самостоятельно управлять помещением. А по статье 617 ГК РФ переход права собственности на уже сданный в аренду объект сам по себе не является основанием для прекращения или изменения договора аренды.

Покупатель приобретает не просто пустые 100 м², а помещение с существующим договором. Однако известный арендатор и длинный срок ещё не означают, что объект куплен выгодно: нужно сопоставить цену, арендный поток, расходы и риски.

Можно ли честно написать: «Ozon гарантирован на 10 лет»?

Даже здесь лучше быть осторожнее.

Абсолютно гарантировать конкретный бренд на десять лет практически невозможно. Сам Ozon, аптечная сеть или другой оператор может изменить стратегию, закрыть точку, прекратить деятельность либо расторгнуть договор при наличии предусмотренных договором или законом оснований.

Поэтому честнее различать две формулировки.

Не: «Гарантируем Ozon в вашем доме на 10 лет».

А: «В помещении заключён долгосрочный договор аренды для размещения пункта выдачи Ozon сроком до 2036 года».

В первом случае покупателю продают обещание будущего. Во втором — сообщают конкретный юридический факт, который можно проверить.

Что спросить покупателю квартиры в офисе продаж

Если наличие аптеки, супермаркета или ПВЗ влияет на выбор квартиры, достаточно задать один вопрос: «На каком основании вы утверждаете, что здесь будет этот магазин?»

Ответ «так предусмотрено концепцией проекта» означает, что перед вами пока план. Если же застройщик показывает конкретное помещение, оператора и заключённый с ним долгосрочный договор, уровень уверенности совершенно другой.

Исследование Группы Родина показывает, что 64% опрошенных готовы ждать появления сервисов один-два года после переезда. Но каждому пятому важно, чтобы основные объекты работали уже к моменту получения ключей.

Где проходит граница

Аптека, минимаркет или два ПВЗ на первом этаже могут стать конкурентным преимуществом жилого комплекса. Но существует принципиальная разница: «мы предусмотрели здесь аптеку» — маркетинговое обещание; «с аптечной сетью заключён долгосрочный договор на это помещение» — проверяемый факт.

Если девелопер собирается сразу продать коммерческие помещения и полностью выйти из управления ими, гарантировать жителям конкретный бизнес на десять лет практически невозможно. Но можно сначала сформировать пул арендаторов, закрепить его долгосрочными договорами и уже затем продавать помещения инвесторам.

Возможно, именно такая подтверждённая инфраструктура со временем станет для новостроек таким же понятным преимуществом, как закрытый двор, благоустройство или система «умного дома».