Оценка доходности объекта
Заполните известные данные. Все расчёты выполняются только в вашем браузере.
Объект и первоначальные вложения
Обозначьте объект удобным для себя названием, чтобы различать несколько сохранённых отчётов.
?
Придумайте короткое обозначение, например «Помещение у метро» или «Вариант 1». Оно поможет сориентироваться, если вы сохраните несколько расчётов в PDF. Название используется только внутри этого расчёта на вашем устройстве: мы его не получаем и не сохраняем.
?
?
?
?
Аренда и первый год
Первый год считается отдельно: стартовые потери не повторяются ежегодно.
?
?
Это поле заполнять не нужно. Сумма рассчитывается автоматически: площадь помещения × ставка аренды за 1 м².
?
?
?
Ежегодные расходы собственника
Эти расходы уменьшают аренду и влияют на реальную доходность.
?
?
?
Введите годовую сумму из налогового уведомления ФНС. Если льгота подтверждена именно для этого объекта, введите 0.
Федеральные льготы по статье 407 НК РФ предусмотрены, в частности, для пенсионеров и предпенсионеров, инвалидов I и II групп, инвалидов с детства и детей-инвалидов, ветеранов и некоторых других категорий. Обычно льгота предоставляется только на один объект каждого предусмотренного вида.
Для коммерческого помещения льгота физического лица не применяется автоматически. ИП на УСН может быть освобождён от налога по имуществу, используемому в бизнесе, кроме объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости и включены в региональный перечень. Дополнительные льготы зависят от региона и муниципалитета.
Не указывайте 0 только на основании статуса пенсионера или ИП: сначала проверьте льготу для конкретного объекта в личном кабинете или сервисе ФНС.
Проверить ставки и льготы на сайте ФНС →?
?
?
?
Ваш предварительный результат
Сравнивайте объекты по чистой доходности, а не только по заявленной аренде.
ДополнительноСравнить недвижимость с банковским вкладом
Это не прогноз, а сценарий по заданным вами ставкам. Он помогает увидеть цену допущений на выбранном сроке.
?
?
?
?
По введённым данным недвижимость даёт больший итоговый капитал. Проверьте, насколько реалистичны аренда, рост стоимости и срок простоя. Разница в сегодняшних деньгах: 1 098 014 ₽.
Откроется системное окно печати. Выберите «Сохранить как PDF».
Дополнительная справкаКак читать результат и что учитывать в расчёте
Валовая и чистая доходность — не одно и то же
Валовая доходность показывает отношение всей начисленной аренды к цене покупки. Она подходит для быстрой первичной оценки, но не отвечает на главный вопрос покупателя: сколько денег останется после обязательных расходов и периодов без арендатора.
Чистая доходность учитывает денежный поток после расходов. Именно её разумнее использовать при сравнении двух объектов с разными арендаторами, состоянием и объёмом будущих вложений.
Для чего нужен калькулятор перед покупкой помещения
Бесплатный калькулятор помогает покупателю коммерческой недвижимости быстро проверить расчёт продавца. Он показывает, как цена покупки, подготовка помещения, период без арендатора, арендные каникулы, налоги и регулярные расходы меняют реальный денежный поток.
Такой расчёт полезен при первичном выборе помещения для пассивного дохода, сравнении нескольких объектов и оценке готового арендного бизнеса. Это предварительная финансовая модель, а не проверка документов, технического состояния или ликвидности объекта.
Какие расходы вычесть из аренды
- эксплуатационные и коммунальные платежи собственника;
- налоги, страхование и банковские расходы;
- текущий ремонт и восстановление после арендатора;
- поиск нового арендатора, комиссия и арендные каникулы;
- резерв на простой и непредвиденные работы;
- расходы на управление, если объектом занимается третье лицо.
Состав затрат зависит от договора. Например, часть коммунальных платежей может полностью компенсировать арендатор, а содержание общего имущества или капитальный ремонт останутся на собственнике.
Пример расчёта в рублях
Допустим, площадь помещения — 100 м², ставка аренды — 1 000 ₽ за 1 м² в месяц, а цена покупки — 10 000 000 ₽. Общая аренда составит 100 000 ₽ в месяц, годовой доход — 1 200 000 ₽, а валовая доходность — 12%.
Если до начала аренды требуется ещё 600 000 ₽ на ремонт и оформление, общая сумма вложений вырастет до 10 600 000 ₽. Тогда доходность первого года составит примерно 8,5%, даже если заявленная ставка не изменится.
Как заложить простой
Даже долгосрочный договор не отменяет риск досрочного выезда. Для устойчивой модели полезно считать как минимум три сценария: без простоя, с умеренным периодом поиска и стрессовый сценарий с ремонтом и длительной экспозицией.
- Базовый
Арендатор остаётся, ставка и расходы соответствуют договору.
- Консервативный
Один месяц простоя в год и резерв на небольшой ремонт.
- Стрессовый
Несколько месяцев без дохода, арендные каникулы и вложения перед запуском нового арендатора.
Почему одинаковая доходность не означает одинаковый риск
Два объекта с доходностью 10% могут существенно отличаться. В одном работает устойчивый арендатор, помещение универсально и не требует вложений. В другом высокая ставка держится на специальном ремонте, слабом договоре или редком формате бизнеса.
Поэтому финансовую модель нужно читать вместе с проверкой локации, договора, коммуникаций и запасного сценария. Подробная последовательность приведена в руководстве «Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой». Если объект продаётся вместе с действующим арендатором, дополнительно используйте руководство «Как проверить готовый арендный бизнес».
Срок окупаемости
Упрощённый срок окупаемости равен общей сумме вложений, делённой на чистый годовой доход. При 10 600 000 ₽ вложений и 900 000 ₽ чистого дохода он составляет около 11,8 года.
Этот показатель удобен для сравнения, но не учитывает изменение стоимости денег, рост расходов, индексацию аренды и цену продажи в будущем. Для крупной или сложной сделки стоит дополнительно считать денежные потоки по годам и проверять чувствительность результата к изменению ставки и простоя.
Если остались вопросы по расчёту
Какую доходность коммерческой недвижимости считать хорошей?
Единого процента нет. Доходность нужно сравнивать с риском объекта, качеством арендатора, сроком договора, ликвидностью, объёмом вложений и альтернативами для капитала.
Нужно ли учитывать простой, если помещение уже сдано?
Да. Текущий арендатор может выйти, а поиск нового занимает время. Резерв на простой позволяет сравнивать объекты на более реалистичных условиях.
Цена покупки — это все первоначальные вложения?
Нет. К цене могут добавляться расходы на сделку, ремонт, оборудование, восстановление помещения после арендатора, подключение мощностей и период без дохода до запуска.
Приведённые цифры условны. Расчёт не является инвестиционной рекомендацией: фактический результат зависит от объекта, договора, налогового режима, расходов и действий арендатора.
Продавец и риелтор показывают объект с выгодной стороны. Мы проверяем рыночную аренду, спрос, риск простоя, необходимые вложения и возможные сценарии использования — чтобы до покупки понять, сколько помещение действительно может приносить.