Почему аренда из объявления ещё не является доходом инвестора
Продавец обычно показывает годовую аренду, делённую на цену объекта. Это валовая доходность. Она не учитывает период без арендатора, эксплуатационные расходы, налоги, ремонт, комиссию за поиск замены и вложения, необходимые для сохранения ставки.
Для решения о покупке важнее чистый операционный доход. Его нужно сопоставлять со всей суммой капитала: ценой, расходами на сделку, ремонтом и периодом до первого полноценного платежа.
Самостоятельно проверить цифры можно в нашем калькуляторе доходности и окупаемости.
Восемь проверок до внесения аванса
- Фактические платежи
Сверьте договор, дополнительные соглашения, платёжную историю и задолженность.
- Условия выхода арендатора
Проверьте срок, уведомление, штрафы, право одностороннего отказа и основания досрочного расторжения.
- Рыночная арендная ставка
Сравните текущий платёж с предложением и закрытыми сделками по сопоставимым помещениям.
- Устойчивость бизнеса арендатора
Оцените формат, трафик, экономику точки и зависимость помещения от специального ремонта.
- Расходы собственника
Разделите компенсируемые и некомпенсируемые платежи, добавьте налоги, эксплуатацию и резерв.
- Состояние и коммуникации
Проверьте мощность, воду, канализацию, вентиляцию, входы, разгрузку и будущие вложения.
- Запасной сценарий
Определите, кому ещё можно сдать помещение, сколько займёт поиск и какой ремонт потребуется.
- Цена выхода
Оцените ликвидность объекта без текущего арендатора и возможность продать его как действующий бизнес.
Пример: заявленные 12% превращаются в 8,5%
Помещение продаётся за 12 млн ₽ и приносит 120 тыс. ₽ в месяц. Рекламная доходность равна 12% годовых. Добавим 600 тыс. ₽ расходов на сделку и восстановительный ремонт, один месяц простоя в год, 140 тыс. ₽ расходов собственника и 100 тыс. ₽ резерва на ремонт.
Цифры условны, но показывают принцип: сравнивать объекты нужно на одинаковых допущениях, а не по проценту из объявления.
Какие документы запросить у продавца
- договор аренды и все дополнительные соглашения;
- подтверждение платежей и сведения о задолженности;
- выписку ЕГРН, план помещения и основания перепланировок;
- счета за коммунальные услуги и содержание минимум за 12 месяцев;
- акты передачи, перечень оборудования и распределение ремонта;
- сведения об обеспечительном платеже, индексации и арендных каникулах.
Общая последовательность проверки документов, локации и технических ограничений приведена в руководстве «Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой».
Частые вопросы
Что такое готовый арендный бизнес?
Это коммерческий объект, который продаётся вместе с действующим арендатором и денежным потоком по договору аренды. Наличие арендатора само по себе не гарантирует сохранение дохода после сделки.
Можно ли верить доходности, указанной продавцом?
Её нужно пересчитать. В рекламном показателе часто не учитываются простой, расходы собственника, налоги, будущий ремонт, арендные каникулы и риск снижения ставки после выхода текущего арендатора.
Что важнее: арендатор или само помещение?
Нужно проверять оба элемента. Сильный арендатор улучшает текущий поток, но универсальность помещения, локация, коммуникации и альтернативный спрос определяют, что произойдёт после его выхода.
Когда стоит отказаться от покупки?
Если результат держится только на завышенной ставке одного арендатора, договор позволяет легко выйти без компенсации, помещение трудно перепрофилировать, а чистая доходность после расходов не соответствует риску и цене объекта.
Материал носит информационный характер. Вывод по конкретному объекту зависит от документов, состояния помещения, условий аренды, налогового режима и фактического рынка в городе.
Проверим денежный поток, арендатора, расходы и запасной сценарий конкретного объекта.
Заказать анализ